Obra nueva vs segunda mano en Valencia (2025): ¿qué te conviene más?

Guía práctica con ventajas, costes ocultos y perfiles de comprador en la ciudad de València.

Como asesor inmobiliario en Valencia, en alejandrom0ra ayudo a propietarios y compradores a tomar decisiones con números, contexto de mercado y una hoja de ruta clara. Aquí tienes una comparativa 2025 entre obra nueva y segunda mano para que elijas con criterio.

Resumen rápido (TL;DR)

Si priorizas eficiencia energética, garantías y estrenar vivienda: obra nueva.
Si buscas mejor ubicación, precio por m² más competitivo y rapidez en la operación: segunda mano.

Regla útil: calcula precio final (impuestos + gastos + extras) y coste total de uso (comunidad, suministros, seguros, posibles reformas) a 5–10 años.

El mercado en València en 2025 (foto fija)

• La vivienda en València capital marca máximos de ciclo. La presión de demanda (local y extranjera) y la oferta nueva limitada empujan precios, especialmente en barrios bien conectados y con servicios.

• La obra nueva suele presentar precio/m² más elevado que la segunda mano (pagas eficiencia, amenities y garantías). En áreas periféricas y promociones con mayores zonas comunes, la brecha aumenta.

• La segunda mano concentra la mayor parte de las operaciones y ofrece más variedad en barrios consolidados (Ruzafa, El Pla del Remei, Benimaclet, Campanar, El Carmen, etc.).

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Ventajas y desventajas

Obra nueva

Ventajas

• Eficiencia energética (A/B) → menor consumo y mejor confort térmico/acústico.

• Garantías LOE: 10 años estructura, 3 años habitabilidad, 1 año acabados.

• Mantenimiento inicial bajo y zonas comunes (piscina, gimnasio, coworking, conserjería) que aportan valor y alquiler premium.

• Diseño actual: espacios optimizados, terrazas, garaje y trastero integrados.

Inconvenientes

• Precio/m² más alto y impuestos específicos (IVA + AJD).

• Riesgo de plazos si compras sobre plano (mitigable con aval/seguro de cantidades entregadas a cuenta).

• Menor ubicación prime (en ocasiones), con desarrollos en expansión.

Segunda mano

Ventajas

• Mejor precio/m² y ubicaciones centrales o muy consolidadas.

• Cierre más rápido: disponibilidad inmediata una vez financiada y escriturada.

• Potencial de revalorización mediante reforma (personalización + eficiencia + redistribución).

Inconvenientes

• ITP (impuesto de transmisiones) elevado en la Comunitat.

• Capex de reformas y posibles derrames (fachada, cubierta, ascensor, ITE, normativa ascensores, etc.).

• Eficiencia energética inferior si no reformas (consumos mayores).

Impuestos y gastos clave (València)

Nota: cifras orientativas. Cada caso requiere revisión de normativa autonómica vigente y de la escritura/propiedad. Podemos revisarlo juntos antes de firmar.

Si compras obra nueva

• IVA: normalmente 10% del precio (4% en determinadas VPO).

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): tipo general 1,5% en la Comunitat Valenciana. Existe tipo reducido 0,1% para primeras copias de escrituras de adquisición de vivienda habitual (cumpliendo requisitos autonómicos).

• Notaría, Registro y gestoría: variables según precio y complejidad.

• Alta de suministros (luz/agua/gas/telecom): pago único inicial.

Si compras segunda mano

• ITP: 10% (11% si valor supera 1.000.000 €). Tipos reducidos para ciertos colectivos/supuestos (jóvenes, familias numerosas, VPO, discapacidad, con límites de precio/ingresos).

• Notaría y Registro: similares a obra nueva.

• Posibles reformas: ver apartado de costes ocultos.

Hipoteca (ambos casos)

• Gastos de hipoteca: desde 2018–2019 la banca asume la mayoría de costes de constitución; al comprador le corresponde la tasación (suele estar entre 250–600 €).

• Financiación: el banco suele prestar hasta el 80% del menor entre precio de compra y valor de tasación (70% si es segunda residencia). Prevé entrada + impuestos/gastos.

Costes ocultos que marcan la diferencia

En obra nueva

• Altas de suministros y acometidas (electricidad, agua, gas).

• Mobiliario, iluminación y personalización (cocina/electrodomésticos si no están incluidos).

• Impuestos/fees en anexos: garajes y trasteros suelen tributar al 10% si se adquieren conjuntamente (hasta dos plazas de garaje por vivienda; más plazas pueden ir al 21%).

• Cuotas de comunidad (amenities = mayor coste mensual).

• Snagging/Lista de repasos: coordinación post-entrega hasta cerrar remates.

En segunda mano

• Reforma (integral o por partidas). Una reforma bien planificada eleva eficiencia y valor.

• Derramas de comunidad (fachada, cubierta, ascensor o su adaptación normativa, garajes).

• Certificados (instalaciones, eficiencia, ITE/IEE en edificios antiguos) y pequeñas actualizaciones técnicas (ventanas, aislamiento, climatización).

• Seguros (hogar, continente/contenido) y mantenimiento superior si no se reforma.

Ejemplos numéricos orientativos

Escenario A: vivienda de 250.000 € en obra nueva (primera vivienda habitual)

• Precio: 250.000 €

• IVA (10%): 25.000 €

• AJD: si aplicase el 0,1% (vivienda habitual): 250 €

• Notaría/Registro/gestoría: 1.200–2.200 € (estimación)

• Altas de suministros: 300–600 € (según potencias y tarifas)
  Total aproximado: 276.750–278.050 €

Si no aplica el 0,1% y rige el 1,5%, AJD ≈ 3.750 € → total ≈ 280.250–281.550 €

Escenario B: vivienda de 250.000 € en segunda mano

• Precio: 250.000 €

• ITP (10%): 25.000 €

• Notaría/Registro/gestoría: 1.200–2.200 € (estimación)

• Reforma (si procede): 400–1.000 €/m² (según alcance/calidades)
  Total aproximado: 276.200–277.200 € (+ reforma si aplica)

Hipoteca: añade tasación (250–600 €). El resto de gastos de constitución los asume el banco. Recuerda que te financiarán sobre el menor entre precio y tasación.

Perfiles de comprador y recomendación

1) Primera vivienda / jovenes (hasta ~35–40 años)

• Valoran cuota mensual predecible y bajo mantenimiento.

• Obra nueva (si encaja presupuesto) por eficiencia, garantías y menor capex; segunda mano con reforma focalizada si la ubicación es prioritaria o el presupuesto es ajustado.

• Claves: estudiar ayudas/avales autonómicos, tipos reducidos de ITP/AJD si cumples requisitos, y negociar equipamiento incluido en promoción.

2) Familias que buscan espacio y amenities

• Obra nueva con terrazas, garaje, trastero y zonas comunes.

• Periferia bien conectada o barrios en crecimiento.

• Claves: evaluar cuotas de comunidad y reglas de uso (piscina, gimnasio, mascotas) y comparar rutas escolares/tiempos de desplazamiento.

3) Inversor buy-to-let (alquiler tradicional o temporal regulado)

• Segunda mano en barrios consolidados o cerca de universidades/empleo para maximizar rentabilidad neta.

• Upgrades de eficiencia y acabados para elevar renta y reducir rotación.

• Claves: capex inicial, normativa de alquiler (zonas tensionadas), seguros (impago y hogar), y cálculo realista de gastos.

4) Comprador internacional o teletrabajo

• Busca calidad de vida, orientación, terraza y servicios del edificio.

• Obra nueva por experiencia llave en mano; segunda mano premium en centro histórico o ensanches si prioriza carácter arquitectónico.

¿Cómo decidir? (checklist en 7 pasos)

1. Define objetivos: uso (vivir/invertir), horizonte 5–10 años, barrio y must-haves.

2. Calcula presupuesto total: precio + impuestos + gastos + extras + colchón (10–15%).

3. Valora tasas e incentivos (ITP/AJD/ayudas) según tu caso.

4. Simula hipoteca (tipo, plazo, TAE) y confirma tu ratio de esfuerzo (ideal <30–35%).

5. Due diligence:

   • Obra nueva: solvencia del promotor, aval cantidades, memoria de calidades, plazos contractuales y penalizaciones.

   • Segunda mano: estado de edificio (ITE/IEE), estatutos, actas de comunidad, derramas, certificados instalaciones.

6. Comparables: precio/m² real por zona y tipología (no te quedes solo con portales).

7. Negociación y calendario: reserva, arras, hipoteca, notaría, mudanza.

Preguntas frecuentes

¿La obra nueva siempre compensa por eficiencia?
En consumo sí, pero compara cuota de comunidad y precio/m². Una segunda mano reformada con aislamientos y ventanas nuevas puede rivalizar en eficiencia con una inversión inicial menor.

¿Qué riesgos tiene comprar sobre plano?
Retrasos y dependencia del promotor. Exige aval/seguro de cantidades a cuenta y define penalizaciones por demora en contrato. Revisa el plan de pagos.

¿Puedo desgravar algo por comprar?
A nivel estatal, la deducción por vivienda habitual está prácticamente derogada para nuevas compras (hay deducciones autonómicas por colectivos/supuestos). Revisa con asesor fiscal.

¿Cuánto tardaré en cerrar?
Segunda mano: 45–75 días típicos (según financiación). Obra nueva: depende del estado (terminada vs. sobre plano) y de licencias/entrega.

Conclusión

Si quieres estrenar, con garantías y eficiencia y tu presupuesto lo permite, obra nueva encaja. Si ubicación, precio/m² y rapidez pesan más, segunda mano te dará más juego (especialmente con una reforma inteligente). En ambos casos, la letra pequeña (impuestos, comunidad, suministros, derramas, plazos) marca la diferencia.

¿Lo vemos con números reales?

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