Cómo calcular la rentabilidad real de una inversión inmobiliaria en Valencia (ROI, cashflow, impuestos)

Invertir en inmuebles en Valencia es una de las opciones más seguras y rentables para generar ingresos pasivos y proteger tu patrimonio. Sin embargo, muchos propietarios se quedan solo con el cálculo “rápido” de cuánto se alquila un piso y olvidan factores clave como los gastos, impuestos y la revalorización futura.

Como asesor inmobiliario en Valencia, hoy quiero mostrarte cómo calcular la rentabilidad real de tu inversión, paso a paso, para que tomes decisiones con números claros y sin sorpresas.

1. Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta

El primer error habitual es quedarse solo con la rentabilidad bruta (alquiler anual dividido por el precio de compra).

🔹 Ejemplo práctico:

• Piso en Benimaclet comprado por 150.000 €.

• Se alquila por 850 €/mes → 10.200 € al año.

• Rentabilidad bruta = 6,8%.

Pero este cálculo no incluye gastos como comunidad, IBI, seguros o mantenimiento. Para obtener la visión real, debemos calcular la rentabilidad neta.

2. Cashflow: ingresos y gastos reales de tu inversión

El cashflow inmobiliario mide cuánto dinero entra y sale cada mes después de cubrir todos los gastos.

Ingresos:

• Alquiler mensual.

• Posibles extras (garaje, trastero, alquiler turístico si está regulado).

Gastos habituales:

• Comunidad de propietarios.

• IBI y tasa de basuras.

• Seguro del hogar y/o impago.

• Mantenimiento y pequeñas reparaciones.

• Honorarios de gestión (si delegas en agencia).

• Cuota hipotecaria (capital + intereses).

👉 Cashflow = Ingresos totales – Gastos totales

🔹 Ejemplo:

• Ingreso mensual: 850 €

• Gastos: 250 € (hipoteca) + 80 € (comunidad, IBI y seguro)

• Cashflow positivo: 520 €/mes

Esto es lo que realmente “te queda en el bolsillo”.

3. ROI inmobiliario: el verdadero indicador de rentabilidad

El ROI (Return On Investment) mide qué porcentaje de beneficio obtienes respecto a lo que has invertido (entrada + gastos iniciales).

Fórmula ROI:

ROI = Beneficio anual neto / Inversión inicial × 100

🔹 Ejemplo en Valencia:

• Inversión inicial: 40.000 € (entrada + impuestos + notaría).

• Beneficio anual neto: 6.240 € (520 € × 12).

• ROI = 15,6%

Esto permite comparar la inversión inmobiliaria con otras alternativas (bolsa, depósitos, fondos).

4. No olvides los impuestos

En Valencia, los impuestos pueden reducir la rentabilidad si no se tienen en cuenta:

• IRPF → El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario. En viviendas habituales, existe una reducción del 60% sobre el rendimiento neto declarado.

• Plusvalía municipal → A pagar cuando vendas la propiedad, según la revalorización del suelo.

• Ganancia patrimonial en IRPF → Diferencia entre precio de compra y de venta (menos gastos deducibles).

👉 Consejo de experto: planifica desde el inicio tu estrategia fiscal y guarda todas las facturas de reformas, notaría e impuestos para optimizar tu tributación.

5. Revalorización: la rentabilidad oculta

En barrios emergentes de Valencia como Benicalap, Patraix o El Cabanyal, además de la rentabilidad por alquiler, tu vivienda puede revalorizarse un 3-6% anual según el mercado. Esto se traduce en una ganancia extra cuando decidas vender.

✅ Conclusión: invierte con datos, no con intuición

La rentabilidad real de una inversión inmobiliaria en Valencia no se mide solo con el alquiler mensual. Hay que tener en cuenta:

1. Rentabilidad bruta y neta.

2. Cashflow mensual.

3. ROI anualizado.

4. Impuestos y gastos asociados.

5. Posible revalorización de la zona.

En alejandrom0ra.com, como asesor inmobiliario en Valencia, te ayudo a:

• Analizar el ROI y cashflow de tu inversión antes de comprar.

• Detectar las zonas con más potencial de rentabilidad.

• Calcular los impuestos y gastos para que no te lleves sorpresas.

• Diseñar una estrategia a tu medida como personal shopper inmobiliario.

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